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小产权房买卖合同是否有效?深圳中院最新判例:合同有效

2018-11-13 16:13来源:未知

【摘要】从1992年起,深圳将原农村集体土地全部征收为城市土地之后,深圳已经不存在严格意义上的“小产权房”。然而对于那些市场商品房之外的房子,包括原村民自建房、村股份公
从1992年起,深圳将原农村集体土地全部征收为城市土地之后,深圳已经不存在严格意义上的“小产权房”。然而对于那些市场商品房之外的房子,包括原村民自建房、村股份公司统建楼等,人们还是统称其为“小产权房”。那么,小产权房能不能合法买卖呢?近日,一个关于小产权房买卖纠纷的判例引发了市民的关注。

     小产权房并不是一个官方承认的名称,而且也没有明确统一的定义,是民间对于市场商品房之外房子的简单统称,包括村民在宅基地上建设的房子、村集体统一建设的房子、各种限价房、违建房等。这些小产权房有一个统一的特点:国家法律禁止其在市场上流通交易,也无法在不动产登记中心办理过户登记。但随着房价飙升,尤其是作为四大一线城市之一的深圳,普通工薪阶层单凭自身努力根本无法在深圳购买商品房,于是不顾竹篮打水一场空的巨大风险,仍然铤而走险进行购买,小产权房交易俨然已经成为一个庞大的市场。

     由于国家屡屡发文禁止农村集体土地上的房屋交易以及在“绿本”上注明禁止转让交易,导致一般民众都认为小产权买卖合同无效,但根据深圳中院最新判例显示,只要符合一定的条件,小产权房买卖合同有效。

案情概述:黄某与吴某签订《转让房屋合同书》,将其持有的一套房屋转让给吴某,该房产为小产权,有房产证但是为绿本(即禁止在市场流通转让)。后黄某反悔起诉到法院要求确认《转让房屋合同书》无效,吴某返还房屋及相应占有费用,但一、二审法院均判决房屋转让合同有效。

一审原告诉请:

1、确认黄某与吴某签订的《转让房屋合同书》无效;
2、吴某返还涉案房产;
3、并支付从签订合同之日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费26万元。

一审法院认定事实:

     1998年10月10日,黄某与吴某签订《转让房屋合同书》,约定黄某是卖屋人,吴某是买屋人,黄某将上述楼房中的三单元305房屋卖给吴某使用,卖期50年,价款13.5万元。因本栋楼属于自建房,房地产权证不能转交吴某,吴某只能使用和出租,在政策允许房产过户时,黄某要积极协助吴某办理产权证,使用期满后,该楼房如果补地价税,吴某享有同商品房满期后的同等待遇。合同签订后,吴某向黄某支付了价款13.5万元,黄某向吴某交付了涉案房屋,吴某使用至今。

一审法院判决理由:

1、确认合同是有效还是无效,应当以《中华人民共和国合同法》第五十二条为准绳,只要存在该条规定的五种无效情形之一的,合同都应当被认定为无效,反之,不存在其中任何一种情形的,合同都不能被认定为无效。

2、黄某主张涉案合同无效的理由是合同违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定。土地管理法第六十三条规定的是“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。该条文针对的是农民集体所有的土地使用权,不是集体土地上的房屋,本案房屋属于有产权证的合法房产,当事人自愿买卖,合同已履行完毕,没有违反法律、行政法规的强制性规定,也不存在合同无效的其他情形。

一审判决结果:驳回黄某的诉讼请求。

原告上诉理由:

一、涉案房屋属于农村集体土地房屋,涉案合同项下的房屋买卖违反了《土地管理法》第63条的强制性规定,根据《合同法》第52条规定应属无效。

被告在二审答辩:

一、本案诉争房产国家目前没有明确的法律禁止性规定,如贸然处理将导致不可逆的结果;二、1998年10月10日双方签订的《转让房屋合同书》,是有效协议。

二审法院调查取证:二审法院在审理期间为了查明涉案房屋所在土地的所有权性质,向国土局发出调查函,经国土局回复得知涉案土地已经有集体土地转变为国有土地,但是没有履行相关补偿手续。

二审法院判决理由:根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》的相关规定,宝安区农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后,原属于其成员集体所有的土地属于国家所有。因此,本案涉案房屋不属于集体所有土地房屋,且涉案房屋亦取得房屋产权证,故黄某与吴某签订的《转让房屋合同书》没有违反法律、行政法规强制性规定,系双方当事人真实意思表示,该合同合法有效。

二审法院判决结果:法院终审判决 买卖合同有效

黄某请求确认合同无效的上诉理由不能成立,本院不予支持。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持,驳回上诉,维持原判

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