所谓小产权房，是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。简单解释来说，如果是国家发产权证的话，叫大产权。开发商办理合法的立项开发手续，办理好土地的出让手续并且按规定上缴给国家土地出让金还有使用税，国家再发放给开发商土地使用证和房屋预售许可证，这样的房屋就是大产权房屋。国家不发产权证的，由乡镇政府统一发证书的就叫小产权，也就是在农民的集体土地上，乡镇政府的盖章以证明它的权属，没有国家房管部门的盖章，这就是小产权房屋.
通俗点解释就是，国家发产权证能买卖的叫大产权房，平时我们能买到的普通商品房都属于大产权房，其中包括70年产权、50年产权、40年产权三种。而 国家不发产权证的叫小产权房。
小产权房和商品房的主要区别：
1、小产权房价格低。小产权房有两种：一种是集体建设用地上建成，也就是“宅基地”建成的房屋，这种房屋只属于这个村的集体所有者。小产权房和商品房的区别中还包括，外村的农民不能够购买。另一种是集体企业用地还有占用耕地违法建设的。这种是比较危险的。小产权房和商品房的区别与小产权的土地性质有关。与一般的商品房相比，“小产权房”是没有土地出让金的概念的，也没有开发商利润的影响。小产权房和商品房的区别价格也是一个重要的因素。“小产权房”的价格很低，一般是同地区的商品房价格的1/3甚至可以更低。
2、土地来源：商品房的土地是国家机关（国土资源局）登记备案的土地。小产权房的土地未经国家机关批准，因此土地价格自然低于商品房的价格，这是小产权房比商品房便宜的核心原因.
3、购买贷款：商业住房贷款可以通过抵押房地产证书（即；红皮书）借给银行，并且可以使用公积金贷款。但是，没有小产权房这样的东西，所以没有抵押贷款，所以你不能从银行借钱。你不能使用住房公积金。但是，东莞很多小产权房物业住房项目提供2 - 10年的分期付款，当然还要收取利息，年利率一般为3.5%-10%。
4.二手销售转移：二手商品房的买卖需要转交国家管理局和其他国家机构缴纳税款。二手小产权房没有统一的转让过程。通常，买方和卖方可以在房地产开发商或村委会实施名称变更程序，并支付一小部分手续费就可以了。
5.使用年限：商业住房通常使用70年。小产权房的寿命大多为70年。
6.出租率：在租金方面，小产权房和商业房屋之间几乎没有差别。在同一地区，两者的租金水平几乎相同。但是，由于商品房的总价格远高于小产权房的价格，小产权房的回报率高于投资回报率。
小产权房和商品房的区别中，“廉价”就是一个重要的因素。大量的城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”也是因为价格比较低。小产权房和商品房的区别还包括，一开始很多农民本身没有建设能力建好房屋，然后把一部分的小产权房子卖出去。以集资的形式把自己的房子建起来。小产权房和商品房的区别中与集资也有很大的关系。小产权房虽然暂时没有权证，还是有很多城镇居民和外来人员购买了小产权房的。小产权房和商品房的区别也关乎到居民的购买能力。购买便宜的房子供自己居住，同时也可以帮助农民解决建房资金的难题。这一点是商品房不具备的功能。严格来说，小产权房是归农村集体所有的，产权的关系很难发生改变，也很难过渡为完全的产权，否则将会动摇国家的土地制度。对于“使用权”房来说，上市出售会出现新的希望，因此，国家也在努力改革。
